20.09.2011

 Immobilienkauf nach den Vorgaben des BDS

Der wohl bekannteste "Börsenguru" André Kostolany brachte das Thema  Finanzen auf folgenden Punkt: "1/3 Aktien, 1/ Gold, 1/3 Immobilien" Die Reihenfolge zeigt schon Wesentliches: Zuerst geht es um den Vermögensaufbau und dann um die Vermögenssicherung. Allerdings sind wir gegen den Kauf von Einzel- Aktien, denn dazu fehlt vielen die Zeit, das Geld - es sollte gestreut angelegt werden - und das Wissen um die Hintergründe. Nur wenn das gegeben ist, können Sie sich selbst mit dieser Materie befassen. Wenn diese Voraussetzungen nicht vorhanden sind, empfehlen wir die Anlage in internationalen konservativen Aktienfonds von internationalen und unabhängigen Investmentgesellschaften, deren Fondsmanager versuchen, Ihre Interessen an der Börse zu vertreten. Ob Sie dann Ihr Geld in mehreren Spitzenfonds anlegen oder in Dachfonds, die nach Markowitz arbeiten oder von Vermögensbetreuungen verwalten lassen - das ist dann Ihnen überlassen.

Hat man dieses Ziel in etwa erreicht,  sollte man aber auch sein Vermögen streuen:  Um “flüssig“ zu bleiben, sollte man genügend Geld auf Tagesgeldkonten anlegen, man sollte sich Silber und Gold in kleinsten Einheiten zulegen und dann als nächsten Baustein eine Immobilie als Kapitalanlage zur Altersvorsorge zum Ziel setzen. Dabei muss man nicht warten, bis man den ganzen Kaufpreis aufbringen kann, sondern man kann diesen Schritt auch gehen, wenn das nötige Eigenkapital "angespart" ist, und eine vernünftige Finanzierung dies erlaubt. In der Regel sollte das Eigenkapital mindestens 10 % oder mehr des Kaufpreises betragen oder bei entsprechenden Einkommensverhältnissen dieses, mit bestehende Vermögenswerten wie z.B. Guthaben in  Investmentfonds hinterlegt und in die Finanzierung eingebracht werden.

Durch die Schuldenkrise der EU werden immer mehr Bürger verunsichert. Waren es nach Umfragen vor drei Monaten noch 73 % sind es jetzt schon über 80%. Viele Bürger suchen durch den Kauf einer Immobilie Sicherheit vor einer Geldentwertung. Das ist grundsätzlich richtig, denn der wohl bekannteste "Börsenguru" André Kostolany brachte das Thema  Finanzen auf folgenden Punkt:
"1/3 Aktien, 1/3 Gold und 1/3 Immobilien"
Aber wo es zu einer steigenden Nachfrage kommt, lassen die Geschäftemacher nicht auf sich warten. Da viele der Immobilien, die auf dem Markt angeboten werden, nicht das sind, wonach die Käufer suchen, nämlich eine Basis für Sicherheit, haben wir schon vor Jahren Vorgaben erstellt, die bei jedem Kauf bedacht werden sollen.

Immer wieder wird den Bürgern der Reiz einer eigenen Immobilie angepriesen

Aber wie der von uns geschätzte Börsenprofi, Dirk Müller, in einer Fernsehdiskussion richtig bemerkte, ist das oft eine Illusion. Denn die Kosten z. B. Instandhaltung, Renovierung etc. einer eigen genutzten Immobilie müssen immer vom Eigentümer zu 100 % erbracht werden. Wenn dann die Finanzierung durch den Verlust des Arbeitsplatzes, einer Scheidung oder einer Krankheit noch in Gefahr gerät, kommt es schnell zu einer Zwangsvollstreckung und damit zu einer mit Schulden beladenen Zukunft. Dass muß nicht sein! Dirk Müller erklärte das an einem sehr verständlichen Beispiel. Er erzählte von einem sehr vermögenden Unternehmer, den er abends an einer Bar kennen gelernt hatte und unter anderem auch auf das Thema "eigene Immobilie" zu sprechen kam. Der Unternehmer erklärte, dass er zwar mehrere Häuser sein eigen nenne, aber er selbst wohne "in Miete", denn da könne er seinen Vermieter anrufen, wenn etwas nicht in Ordnung wäre und müsste es nicht selbst bezahlen. Dieses Beispiel zeigt nur eine Art der Kosten die auf einen Besitzer einer selbstgenutzten Immobilie zukommen.
Was noch viel gefährlicher ist, wird gerne verschwiegen, bzw. es wird nicht darüber geredet, obwohl das eine wesentliche Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Finanzierung wäre. Denn wenn Sie z.B. nur 20 % oder gar nur 10 % als Eigenkapital einsetzen, dann sollten Sie sich  darüber klar sein, dass Sie bei einer neu erstellten Immobilie meist rund 30 Jahre abbezahlen - und somit meist mehr als den doppelten Wert der Anschaffung. Dieses Beispiel zeigt wieder einmal deutlich, wie die Werbung die Schwächen einer eigenen Immobilie ausblendet:
Da wird einem eine heile Welt vorgegaukelt, eine Welt, die es so nicht gibt.

Fremdfinanzierte Wohnungen sind eine gute Kapitalanlage

Natürlich sind fremdgenutzte Immobilien eine sehr gute Kapitalanlage. Hier sollte man vor allem auf den Kaufpreis und die Lage achten. Der Preis einer neu erstellten Immobilie im Großraum München ist nämlich aktuell so angestiegen, dass wir davon abraten. Auch muss unterschieden werden, ob Sie eine neu erstellte Immobile kaufen oder eine Immobilie, die aus einem Bestand kommt. Wenn eine so genannte Bestandsimmobilie nach den gesetzlichen Vorgaben, wie dem EnEG - Energieeinsparungsgesetz etc. erneuert ist und auch die Lage stimmt, dann ist das absolut empfehlenswert.

Warum nun sind wir für sanierte Bestandsimmobilien und nicht für neu erstellte Immobilien?

Bei neu erstellten Immobilien haben Sie durch die ständig steigenden Baukosten nach Anschaffung in den ersten 5 Jahren einen enormen Wertverlust. Wie bei einem Neuwagen, der nach 5 Jahren meist nur noch 50 % des Kaufswertes erbringt, verliert eine neu erstellte Immobilie ebenfalls in den ersten 5 Jahren an Wert. Denn bei einem Verkauf erbringt ein Neubau nur wenig mehr als eine gebrauchte Immobilie, die noch in einem sehr guten Zustand ist. Beide sind neuwertig, aber in der Anschaffung doch sehr unterschiedlich. Wenn Sie die neu erstellte Immobilie nach 5 Jahren verkaufen wollen erzielen Sie wahrscheinlich nur einen sehr geringen Mehrwert gegenüber der hochwertig erneuerten Bestandsimmobilie. Aber im Anschaffungspreis liegt ein Neubau meist um 100 % höher.

Wir empfehlen fremdgenutze vollsanierte Bestandswohnungen

Daher empfehlen wir nur die fremdgenutze vollsanierte Bestandsimmobilie als Kapitalanlage. Natürlich ist die Voraussetzung ein entsprechendes Eigenkapital, wie wir es oben schon betont haben. Man sollte diese Kapital aber nicht über Bausparverträge, sondern über Aktienfonds-Sparpläne aufbauen. Dabei sollten bei einer monatlichen Sparrate von € 100,00 € schon 15 Jahre ausreichen, um eine entsprechende Kapitalbasis zu schaffen. Durch eine Vermietung wird dann erreicht, dass eventuelle anfängliche zusätzliche Belastungen durch Zins- oder Tilgung kontinuierlich so sinken, dass sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst finanziert. Ist die Immobilie abbezahlt, ist sie eine Kapitalanlage par excellence.
Zur Klarstellung: Wir wollen hier kein Steuersparmodell aufzeigen, sondern wir wollen Ihnen einen Weg zeigen, wie man dem Wunsch der Menschen nach Eigentum nachkommen kann.

Die Vorgaben vom Bund der Sparer für den Kauf einer Immobilie zur Nutzung als Kapitalanlage sind folgende:

1.   Der Bauträger/Verkäufer muss ein solides Unternehmen mit entsprechender Bonität sein.
 
2.   Die Hausverwaltung und die Mieterverwaltung müssen nicht nur in einer Hand sein, sondern beim Bauträger/Verkäufer
     liegen. Der Grund ist einfach:
     Der Bauträger/Verkäufer hat immer das größte Interesse an der Instandhaltung seiner Immobilien, da sie ja seine
     Empfehlungen darstellen.
 
 3.  Es muss eine Mietgarantie über 5 Jahre kostenfrei angeboten werden, die nicht die höchste, sondern eine Garantie
     für eine leicht erzielbare Miete beinhaltet. Sie muss niedriger, als die zum Zeitpunkt des Kaufes vergleich-
     bare Miete des Umfeldes liegen.   
     Außerdem muss eine Option auf eine weitere Mietgarantie für die folgenden 5 Jahre bestehen.       
     Damit ist gewährleistet, dass        
      1.  die Finanzierung für 10 Jahre überschaubar bleibt, denn der Käufer kann mit dieser Mieteinnahme als
           feste Tilgungseinheit rechnen
      2.  er hat auch die Möglichkeit, die Wohnung mit einem eventuellen höheren Mietzins selbst zu vermieten.

4.   Im Kaufpreis ist ein sog. Security-Package eingeschlossen. Dieses beinhaltet die Absicherung für den Fall
     einer unvorhersehbaren Notlage:       
      1.  Für den Fall der unverschuldeten Arbeitslosigkeit (Darlehensratenzuschuss)       
      2.  Für den Fall der Scheidung       
      3.  Versetzung durch den Arbeitgeber (Eigennutzer)       
      4.  Unfalltod eines Immobilienkäufers 
Die abgeschlossene Versicherung zahlt beim Eintreten eines der vorgenannten Notfälle 10 % der Kaufsumme,
max. 12.000,-- € beim Bestand und 17.500,-- € beim Neubau, aus und im Falle der unverschuldeten Arbeitslosig-
keit gewährt die Versicherung einen Darlehensratenzuschuss von mtl. bis zu € 300,--.

Zusätzlich werden noch diese Punkte erfüllt - sozusagen als "Sahnehäubchen"       o     Keine Bereitstellungszinsen        o     Keine Bauzeitzinsen. Bei Bestandsimmobilien fallen diese Zinsen weg   Damit sind für uns sämtliche Gefahren, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, in einen überschaubaren Rahmen gesetzt. In einem der vorgenannten Notfälle kann damit die Immobilie mit ca. 20% unter dem Kaufpreis angeboten und somit Schaden abgewendet werden. Hier finden Sie unsere Vorgaben für den Kauf von Immobilien Da unsere Vorgaben scheinbar für viele Immobilienanbieter nicht übernommen werden können, haben wir - bis dato - nur einen Anbieter gefunden, den wir empfehlen können.

NEUMANN & PARTNER GmbH Zeppelinstraße. 7         86343 Königsbrunn         Tel.: 08231-9681-0  Fax. 08231-9681-30 Internet: www.np-gruppe.de     Email: Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann.